Госдума на заседании в четверг приняла в третьем чтении проект закона о продлении "дачной амнистии" еще на два года – до 1 марта 2021 года. Это не только поможет гражданам оформить в собственности свои дома, но и отразится на показателях объема ввода жилья.
Возвращение дачной амнистии улучшит статистику по обеспечению граждан жильем и объемам ввода индивидуального жилищного строительства (ИЖС), что поможет выполнить задачи национального проекта "Жилье и городская среда". Дачная амнистия" вносила ощутимый вклад в статистику строительной отрасли. По упрощенной процедуре (в рамках дачной амнистии) ежегодно вводится порядка 6-9 млн кв. м жилья при общем объеме ввода индивидуальных домов в 30-33 млн кв.м в год. В этом смысле дачная амнистия является постоянным источником прироста вводимого жилья помимо вновь построенного", - сказал он. За последние годы объем ввода частных домов благодаря действию механизма «дачной амнистии» находится в стабильном положении, продолжил замминистра.
Незначительный спад объемов ввода жилья в сегменте частного за первые четыре месяца 2019 года по сравнению с прошлым годом компенсировался ростом в мае. "
"Упрощенный порядок регистрации недвижимости, а также получение постоянной прописки в жилом садовом доме могут улучшить статистику обеспечения граждан жильем и выполнение показателей, заложенных в нацпроекте. Дачи станут реальным и недорогим инструментом, конкурирующим с городским жильем по цене. Тем более, около 70% россиян хотят жить именно в индивидуальном жилье".
С учетом вступивших в силу поправок в 214-ФЗ и возможным уходом с рынка ряда застройщиков, для увеличения объемов ввода до плановых 120 млн кв. м требуются дополнительные меры. Развитие ИЖС станет одной из них. Поэтому продление "дачной амнистии" действительно можно считать шагом для увеличения объема ввода жилья".
Что такое "амнистия"?
Когда-то "дачная амнистия" была задумана для тех же целей, что и приватизация жилья – в условиях рыночной экономики нужно было оформить в частную собственность доставшиеся от государства дачные постройки. Она предполагала упрощенную процедуру регистрации прав на постройки, возведенные на садовых и дачных участках, на основании деклараций об объекте недвижимости. Для жилых домов на участках ИЖС и личного подсобного хозяйства (ЛПХ) также применялся декларативный принцип, но требовалось получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Без такого документа объект считался самостроем.
Действие этого режима прекратилось 1 марта 2019 года, когда в силу вступил так называемый уведомительный порядок. Это означало, что при строительстве жилого или садового дома в органы местного самоуправления нужно было предоставлять уведомления о планируемом строительстве. Если это не было сделано, органы местного самоуправления имели право подать в суд и потребовать снос незаконной постройки. Впрочем, ни профильные комитеты Госдумы, ни исполнительные органы пока не обладают сведениями, были ли зафиксированы факты таких исков.
"Дачная амнистия" действовала в РФ на протяжении почти 13 лет, неоднократно продлевалась и закончилась 1 марта этого года. За этот период в упрощенном порядке было зарегистрировано более 13,5 млн прав на жилые дома, дачи, садовые дома, бани, гаражи.
Среди причин, почему дачники в прошлые годы не спешили воспользоваться "амнистией" участники рынка называют неурегулированность вопросов и нежелание платить налоги на имущество. Нельзя исключать также человеческий фактор – "люди откладывают до последнего".
Ряд опрошенных юристов указали на то, что изначально многие ожидали, что у них есть время до марта 2020 года, но "дачная реформа" (вступившая в силу с 1 января 2019 года) за счет упрощения многих процедур привела к возможности сокращения "дачной амнистии" на год – до 1 марта 2019 года. В стране отсутствовала эффективная система информирования граждан о серьезных изменениях в регистрационных процедурах, а их за 13 лет произошло немало.
В России, по самым скромным подсчетам, насчитывается около 5 млн неоформленных домов, которые можно признать самостроем. Только в Подмосковье таких домов насчитывается не менее 40%. Проанализировав 3 тыс. объявлений на популярных сайтах объявлений, эксперты подсчитали, от 30% до 50% предложений по продаже на рынке загородной недвижимости Подмосковья – это дома, не стоящие на кадастровом учете.
Зачем вернули "амнистию"?
Документ с условным названием "дачная амнистия II" разработан главой комитета Госдумы по госстроительству и законодательству Павлом Крашенинниковым. "Цель у нас одна – помочь гражданам оформить права, которые у них уже есть. Я хочу подчеркнуть, что эти права уже возникли и существуют. Их нужно оформить, чтобы была возможность, допустим, продать, заложить, передать по наследству", – говорит Крашенинников.
В соответствии с принятым законом проекта упрощенный порядок регистрации дачной недвижимости продлевается до 1 марта 2021 года. До этой даты оформление прав на дома, построенные на садовых участках, будет осуществляться в прежнем порядке – при наличии права на земельный участок потребуется только технический план. Все необходимые документы владелец сможет подать в органы регистрации прав самостоятельно. Устанавливается также обязанность органов местного самоуправления информировать граждан о новых правилах строительства домов на дачных и садовых участках и о процедуре оформления прав на эти дома, поскольку разобраться в этих процедурах самостоятельно очень сложно.
Помимо продления срока "дачной амнистии" закон сделал бессрочной норму о возможности установления субъектами РФ предельных максимальных цен кадастровых работ. Также в документе предусматривается продление до 1 марта 2022 года срока льготного бесплатного предоставления в собственность земельных участков, находящихся в публичной собственности. Действие этих норм истекало 1 марта и 31 декабря 2020 года соответственно.
Как заключил глава Федеральной кадастровой палаты Парвиз Тухтасунов, регистрация права собственности проводится исключительно по желанию владельца, однако без этого невозможно совершать сделку с недвижимостью: "Если владелец хочет быть уверенным в сохранности своей недвижимости, возможности совершать сделки – будь то покупка или сдача в аренду, то, конечно, для надежной защиты прав стоит поставить на кадастровый учет и зарегистрировать объекты", - сказал он.
На что обратить внимание при покупке дачи?
Во-первых, необходимо проверить ее владельца. Подтверждением станут свидетельство о праве собственности или выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Чем ближе выписка из ЕГРН к дате потенциальной сделки – тем лучше. Ведь не исключено, что продавец может предъявить выписку, полученную до того, как он продал недвижимость кому-то еще. Кроме того, выписка из ЕГРН позволит проверить дачу на ограничения и обременения (ипотека, аренда, арест).
Во-вторых, нужно обратить внимание на вид разрешенного использования. "Если участок "под строительство индивидуального жилого дома" – то владелец имеет полное право размещать дом с фундаментом и всеми коммуникациями. Если участок предназначен "для ведения подсобного хозяйства" и при этом располагается на землях сельскохозяйственного назначения, то максимум, что вы сможете там построить, это теплицу или, например, курятник. А если на таком участке уже возведен жилой дом, то вам просто предлагают купить самострой и все связанные с ним проблемы".
Необходимо заручиться нотариально заверенным согласием супруги или супруга владельца дачи. Нужно выяснить, не закреплено ли право собственности на объект за его бывшей женой или мужем, если расторжение брака произошло в последние три года.
Что, если дачу продают по доверенности?
Особый случай - когда продавец действует от лица собственника недвижимости по доверенности. В кадастровой палате предупреждают, что такую схему часто выбирают мошенники, и советуют за проверкой подлинности доверенности обратиться к нотариусу.
А если вместо документов книжка садовода?
Бывают случаи, когда вместо правоустанавливающих документов покупателю предъявляется книжка садовода. "Сразу откажитесь от участия в такой сделке: членство в садоводческом товариществе не подтверждает права собственности. Даже переписав книжку на себя, вы все равно не сможете стать законным владельцем приобретенной недвижимости".
Как поступить, если участок стоит на кадастре, а дом нет?
Необходимо несколько раз подумать, прежде чем совершать подобную сделку. "Если дом не стоит на кадастровом учете и права на него не зарегистрированы, то предметом договора может быть только участок. Но есть риски приостановления регистрации, если в рамках правовой экспертизы регистратором будет установлено нахождение законченного строительством дома - регистратор может запросить информацию у органов местного самоуправления о том, какие объекты находятся на участке.
Если строительство еще в процессе, то возможно предусмотреть в договоре купли-продажи, что обязательства по оформлению построенного дома берет на себя покупатель. Правильно было бы перед продажей все-таки оформить дом.
