Кадастровая оценка

Государственная кадастровая оценка - совокупность установленных частью 3 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном данным законом.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке». Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется методами массовой оценки, а при невозможности использовать эти методы - индивидуально для объекта в соответствии с законодательством (п. 2 ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации (п. 2 ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»). В частности, она необходима:

1) для целей налогообложения:

- для земельных участков она является налоговой базой по земельному налогу (п. 1 ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации);

- отдельных объектов недвижимости (например, административно-деловых и торговых центров, помещений в них) - базой по налогу на имущество организаций (п. 2 ст. 375 Налогового кодекса Российской Федерации);

2) определения арендной платы за земельный участок, который находится в публичной собственности (п. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации);

3) определения цены при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (п. 3 ст. 39.4, п. 12 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации).

Вне процедуры кадастровой оценки такая стоимость может быть установлена в следующих случаях (ст. ст. 16, 21, 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»):

• при определении кадастровой стоимости вновь учтенных, ранее учтенных объектов, а также учтенных в ЕГРН объектов, если изменены их характеристики;

• оспаривании кадастровой стоимости;

• исправлении ошибок, которые были допущены при определении кадастровой стоимости.

Очередная государственная кадастровая оценка проводится через четыре года с года проведения последней государственной кадастровой оценки соответствующих видов объектов недвижимости.

Государственная кадастровая оценка проводится:

1) одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории субъекта Российской Федерации зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест;

2) одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории субъекта Российской Федерации земельных участков.

При этом, в 2022 году во всех субъектах Российской Федерации должна быть проведена государственная кадастровая оценка земельных участков без учета ограничений по периодичности проведения государственной кадастровой оценки, а в 2023 году - государственная кадастровая оценка зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест без учета ограничений по периодичности проведения государственной кадастровой оценки (ч. 4 ст. 11 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», ч.ч. 5, 6 ст. 6, п. 2 ч. 5 ст. 7 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ).

Кадастровая оценка включает в себя принятие решения о ее проведении, подготовку к ней, определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, составление отчета об итогах оценки и утверждение ее результатов.

Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимает уполномоченный орган субъекта Российской Федерации (ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»). В Пензенской области таким органом является Министерство государственного имущества Пензенской области (п.п. 3.5.1 п. 3.5 Положения о Министерстве государственного имущества Пензенской области, утвержденного постановлением Правительства Пензенской области от 01.10.2021 № 659-пП).

В решении определяются год проведения кадастровой оценки, наименование субъекта Российской Федерации, в котором она будет осуществляться, и виды объектов недвижимости, по которым будет проводиться оценка (ч. 5 ст. 11 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Решение принимается не позднее чем за шесть месяцев до 1 января года проведения оценки (ч. 7 ст. 11 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Кадастровую оценку, то есть определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, проводит бюджетное учреждение, которое создается в субъекте Российской Федерации (ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

В Пензенской области таким учреждением является ГБУ Пензенской области «Государственная кадастровая оценка».

Узнать о том, что принято решение о проведении кадастровой оценки, можно (ч. 8 ст. 11 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»):

• на официальном сайте Министерства государственного имущества Пензенской области. Там же можно ознакомиться с копией решения;

• в Фонде данных государственной кадастровой оценки (https://rosreestr.gov.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO);

• в официальных СМИ Пензенской области (газета «Пензенские губернские ведомости»);

• на информационных стендах Министерства государственного имущества Пензенской области.

Такая информация размещается (публикуется) в этих источниках в течение 30 календарных дней со дня принятия решения о проведении кадастровой оценки (ч. 8 ст. 11 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Кроме того, органы местного самоуправления поселений, муниципальных районов, городских округов, муниципальных округов в течение 10 рабочих дней со дня поступления им копии решения о проведении кадастровой оценки размещают информацию (ч. 9 ст. 11 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»):

• на официальных сайтах (при их наличии). На них же можно ознакомиться с копией этого решения;

• в печатных СМИ;

• на информационных щитах.

ГБУ Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» проводит подготовку на постоянной основе в соответствии с Методическими указаниями о кадастровой оценке. В рамках подготовки к кадастровой оценке, в частности, собирается, обрабатывается и учитывается информация об объектах недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена в размере рыночной стоимости (ч. 1, 2, 5 ст. 12 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

ППК "Роскадастр" на основании решения о проведении кадастровой оценки формирует перечень объектов, которые будут оцениваться. Сведения из ЕГРН приводятся в нем по состоянию на 1 января года проведения кадастровой оценки. Перечень представляется в Министерство государственного имущества Пензенской области, которое направляет его в ГБУ Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» (ч. 1, 5, 7 ст. 13 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Сведения об объектах недвижимости, включенных в перечень, Росреестр размещает в фонде данных государственной кадастровой оценки (ч. 6 ст. 13 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Кадастровая стоимость определяется ГБУ Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» в соответствии с Методическими указаниями о кадастровой оценке (ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

При определении кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест обязательно оценивается, как влияют на эту стоимость сведения (ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»):

• о местоположении;

• годе постройки;

• материале стен объекта недвижимости;

• серии многоквартирного дома;

• ветхом или аварийном состоянии объекта недвижимости;

• нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории;

• иных ценообразующих факторах, предусмотренных Методическими указаниями о кадастровой оценке.

Если определяется кадастровая стоимость земельных участков, то учитываются влияющие на нее сведения (ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»):

• о местоположении участка;

• нахождении в границах зоны с особыми условиями использования территории;

• иных ценообразующих факторах, предусмотренных Методическими указаниями о кадастровой оценке.

В результате определения кадастровой стоимости ГБУ Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» составляет проект отчета в форме электронного документа (ч. 7 ст. 14 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

В течение трех рабочих дней со дня составления проекта отчета ГБУ Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» размещает его на своем сайте. В этот же срок оно должно направить сведения о месте его размещения и сам проект отчета на электронном носителе в Росреестр для его проверки на соответствие установленным требованиям (ч. 9, 10 ст. 14 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Сведения и материалы из проекта отчета, если он соответствует установленным требованиям, размещаются в течение трех рабочих дней после проверки проекта в Фонде данных государственной кадастровой оценки (https://rosreestr.gov.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO). Ознакомиться с ними можно в течение 30 дней со дня их размещения. Там же указывается информация о месте размещения самого проекта отчета на сайте ГБУ Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» (ч. 13 ст. 14 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Сделать замечания к проекту отчета может любое заинтересованное лицо в течение 30 дней со дня публикации сведений и материалов в Фонде данных. Их можно подать лично в ГБУ Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» или МФЦ, направить почтой с уведомлением о вручении либо через Интернет (ч. 13, 17 ст. 14 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

В замечаниях следует отразить их суть, а также сведения, перечисленные в ч. 18 ст. 14 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в частности, наименование юридического лица, кадастровый номер). При их отсутствии ГБУ Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» рассматривать замечания не будет (ч. 21 ст. 14 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»). Также можно перечислить номера страниц (разделов) проекта отчета, к которым представляется замечание (п. 3 ч. 18 ст. 14 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

К замечаниям можно приложить документы, которые подтверждают обнаруженные ошибки, и иные документы, содержащие сведения о характеристиках объектов недвижимости, которые не были учтены при определении их кадастровой стоимости (ч. 19 ст. 14 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

По итогам рассмотрения замечаний ГБУ Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» может учесть их и пересчитать кадастровую стоимость объекта недвижимости, указанного в этом замечании. ГБУ Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» обязано проверить, применимо ли такое замечание к иным объектам недвижимости (например, соседним, смежным, однотипным), в отношении которых может быть проведен аналогичный пересчет кадастровой стоимости, и при необходимости пересчитать ее (ч. 22 ст. 14 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Если будут выявлены основания для внесения изменений в проект отчета, ГБУ Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» размещает на своем сайте:

• обновленную версию проекта отчета для представления замечаний к нему;

• справку с информацией об учтенных и неучтенных замечаниях к проекту отчета и обоснованием отказа в их учете.

Эти документы доступны в течение срока размещения текущей версии проекта отчета в Фонде данных и пяти календарных дней после его завершения (ч. 23, 24 ст. 14 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Результаты определения кадастровой стоимости, которые содержатся в подготовленном ГБУ Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» отчете, утверждаются Министерством государственного имущества Пензенской области. Для этого в течение 20 рабочих дней со дня получения отчета принимается акт (приказ) об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Приказ вступает в силу по истечении одного месяца после дня его официального опубликования (ч. 4 ст. 15 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Об утверждении результатов кадастровой оценки (принятии акта), а также о порядке рассмотрения заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, можно узнать, в частности, на сайте Министерства государственного имущества Пензенской области, из официальных СМИ Пензенской области. Сведения размещаются в течение 30 рабочих дней со дня принятия приказа (ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Министерство государственного имущества Пензенской области в течение трех рабочих дней со дня вступления в силу приказа об утверждении результатов определения кадастровой стоимости направляет его копию в ППК "Роскадастр" для внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН и в орган регистрации прав для реализации полномочий, установленных ст. ст. 9 и 23 Закона о кадастровой оценке (ч. 5 ст. 15 Закона о кадастровой оценке, Письмо Росреестра от 22.12.2021 № 15-01375/21@). Сведения о стоимости вносятся в ЕГРН в соответствии с Законом о госрегистрации недвижимости (ч. 1 ст. 17 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Величину кадастровой стоимости, даты ее утверждения, внесения в ЕГРН и применения также можно проверить по карточке объекта недвижимости на публичной кадастровой карте (https://pkk.rosreestr.ru/).